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发表于 2021-1-28 22:07:50 | 查看: 7| 回复: 0
  1月13日北京新房成交166套,1月累计成交1629套,环比上月下降37%,同比去年下降55%;二手房成交727套,1月累计成交4763套,环比上月下降34%,同比去年上升7%。
  1月13日,北京房山区的一宗“不限价”涉宅地块入市交易,土地面积约为6.35万平方米,起始价约16.73亿元。最终,金地商置以18.28亿、自持11%拿下该地块,溢价率9.26%。据悉,上述地块名称为北京市房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块,此次吸引了平安、华发、金地商置、首开+住总、中骏、碧桂园等6家房企及联合体逐鹿。最终,经过22轮竞价,金地商置以18.28亿、自持11%拿下该宗地,折合楼面价约1.8万元/平方米。根据公告,上述地块编号为京土整储挂(房)[2020]052号,用地性质为R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,土地面积为6.35万平方米,建筑控制规模约9.73万平方米,挂牌出让起始价为16.73亿元。就该地块周边二手房小区均价来看,北潞园二手房均价约2.6万元/平方米,文水家园二手房均价约2.8万元/平方米,这两个小区均为房山区品质较好的商品房社区。
  2020年的最后一天,人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限;近期“三条红线”试点扩围的消息又频频传来,进一步加强了融资需求端的监控。种种迹象表明:2021年房企融资难度进一步提升,这对于企业拿地势必会产生重大影响。
  房地产信贷额度受限,银行或将更青睐信用资质更优的头部房企,“踩线”较多的中小房企或更依赖中小地方银行的房企未来可能更难获取开发贷融资。回款端方面,由于前期部分银行按揭投放增速过快,此次压降按揭主要为抑制一二线局部存在的市场过热、投机炒房等情况,因此新规对符合贷款要求的客群不会造成影响,与之相应,或对房企回款产生扰动,但对客群基础较广的头部房企而言,影响处可控范围内。
  即使受到疫情影响,2020年的土地市场热度仍较上一年明显上涨。不仅土地市场供应量、成交量略有上涨,地价和溢价率等指标也均好于2019年。在业内看来,这都源于在追求市场规模的背景下,房企依然在积极拿地。据机构数据显示,2020年,多家房企的拿地额均出现两位数增长。其中,TOP100企业拿地总额超3.23万亿元,同比增长14.0%;50大典型房企拿地额超过2.59万亿,同比上涨13.4%。对于2021年,业内人士预计,在“房住不炒”的原则下,加之“三道红线”新规的深入,土地市场将会延续平稳态势,房企拿地将更加理性谨慎,市场热度大概率难再上扬。2021年,在“房住不炒”的原则下,加之“三道红线”新规的深入,土地市场将会延续平稳态势,房企拿地更加理性谨慎。未来房企关注度会集中在一二线城市,而三四线城市土地市场热度会有所下降。
  商品住宅市场是房地产市场的支柱,在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域:2020年全年,北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米,同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面,全年共成交87宗地块,土地成交总金额达193亿元,同比上升14.4%。可以说无论是供给端还是需求端,北京住宅市场已完全走出疫情影响,重新进入正常运行通道。高端租赁市场方面,基于近期国际疫情形势,政府及相关机构将继续强化出入境管理措施,预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年,全市服务式公寓市场共计有547套新增单元,同时叠加疫情对需求的影响,导致全年整体入住率出现下滑,直至四季度市场初步回暖,入住率环比增长2.8个百分点至77.5%;全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元,租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。
  曾经在去年频繁上演的供地“对对碰”,今年仍在延续。北京商报记者统计发现,目前北京市规自委已经发布的正在交易或者即将交易的地块中,顺义新城两宗地块和海淀树村两宗地块都采取了同时、相似的出让条件,如果算上去年同类型的出让,北京土地市场中“对对碰”的供应量将达到10组。区域竞品直面竞争下,速度、产品、品牌缺一不可。新年伊始,北京首场土拍仍延续“不限价”的供地节奏,经过多轮激烈角逐,房山拱辰街道不限价宅地最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得。
  与去年相比,今年北京首场土拍略显“单薄”。去年的首场拍地,石景山古城2宗宅地“连襟”出让,分别被融创和中海竞得,2宗地块合计70.5亿元,溢价率最高25.93%,但并未出现“竞自持”。按照供地相近原则,2020年北京市场诞生了七八个“对对碰”区域,例如“四季青双雄”“分钟寺三兄弟”“西红门两限”等,它们的共同点在于地块属性相近、拍地时间相近以及项目入市时间相近。
  受疫情影响,2020年新房项目入市整体表现“加速”,因此也就造成了区域“竞品”之争更胜以往,从竞争局面来看,项目需要面临的竞争关系包括相同或邻近时间取地、文水房价大跌同时入市的项目,也包括其他时间取地、早起开盘同时在售的项目,以及同区域的二手房市场。
  处于同等位置的地块同时出让,也是达到一种热度集聚的效果,吸引更多的房企参与,可以有效提升该区域热度,某些程度上可能会提高土地价格,但是出于“稳房价”的目的,不能因为一宗优质地块,造成溢价率过高,明显的炒作会被抑制。返回搜狐,查看更多
  文水房价大跌

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